מהם אחוזי המימון למשכנתא וכיצד הם משפיעים על הריבית ?
כאשר אתם מתכננים לרכוש דירה בין אם מדובר בדירה יחידה למגורים או בנכס להשקעה, אחת השאלות הראשונות שצצות הן כמה משכנתא אפשר לקבל ? או במילים אחרות, מהו אחוז המימון שהבנק יאשר לי בעסקת הנדל”ן ?
מה זה אחוז מימון?
אחוז המימון הוא מדד שמביע את היחס בין גובה המשכנתא שהבנק מעניק לבין שווי הנכס. כלומר, כמה אחוזים ממחיר הדירה ימומנו ע”י הבנק, וכמה עליכם להביא כהון עצמי.
נוסחה פשוטה לחישוב אחוז מימון:
אחוז מימון = (סכום המשכנתא / שווי הנכס) × 100
אם רכשתם דירה בשווי 2 מיליון ש”ח והבנק מעניק לכם משכנתא של 1.4 מיליון ש”ח אחוז המימון הוא 70%.
אם המשכנתא היא רק 1 מיליון ש”ח, המימון יהיה 50%.
למה אחוז המימון חשוב?
- הוא משפיע על הריבית שתקבלו מהבנק.
- הוא קובע את דרישת ההון העצמי.
- הוא משפיע על תנאי התשלום והיכולת הכלכלית.
סוגי אחוזי מימון קיימים
בישראל, בנק ישראל קבע מגבלות ברורות על אחוזי המימון לפי סוג הנכס והעסקה. הנה הסוגים המרכזיים:
מימון נמוך עד 45%
- מתאים לרוכשים עם הון עצמי גבוה.
- נחשב בעל סיכון נמוך לבנק ולכן מקבלים ריבית מצוינת.
מימון בינוני 46%–60%
- שכיח בקרב רוכשים שמביאים כ-40%-55% הון עצמי.
- תנאי המשכנתא טובים, הריבית סבירה.
מימון גבוה 61%–75%
- מתאים לרוכשי דירה יחידה עם הון עצמי נמוך.
- נחשב מסוכן יותר לבנק ולכן הריבית גבוהה יותר.
מימון גבוה מאוד מעל 75%
- אינו מאושר לרוב העסקאות לפי רגולציה.
- נדרש פתרון יצירתי כגון הלוואה חוץ בנקאית, שיעבוד נוסף, סיוע משפחתי וכו
הבנקים מחשבים את אחוז המימון לפי הנמוך מבין:
- מחיר הרכישה בפועל
- הערכת שמאי מטעם הבנק
אם שילמתם 1.7 מיליון ש”ח, אבל השמאי העריך את הנכס ב-1.6 מיליון ש”ח המימון יחושב לפי 1.6 מיליון.
אחוזי מימון מקסימליים – לפי סוג העסקה
דירה יחידה עד 75% מימון
- מתאים לרוכשי דירה ראשונה שאין בבעלותם נכס נוסף.
- הבנק מאפשר עד 75% מימון, כלומר נדרש לפחות 25% הון עצמי.
- לדוגמה: דירה בשווי 1.6 מיליון ש”ח → הון עצמי נדרש: 400,000 ש”ח.
דירה חליפית (משפרי דיור) עד 70% מימון
- כאשר כבר יש ברשותכם דירה ואתם רוכשים אחרת במקומה.
- אחוז מימון מקסימלי: 70%, כלומר הון עצמי של 30% לפחות.
- יש להביא בחשבון את המכירה הצפויה של הדירה הקיימת והתזרים בין העסקאות.
דירה להשקעה עד 50% מימון
- מדובר ברכישת דירה נוספת מעבר לדירה היחידה.
- אחוז מימון מקסימלי: 50%, ולכן דרוש הון עצמי של לפחות חצי ממחיר הדירה.
